Договор ренты - это соглашение, в силу которого одна сторона (получатель ренты) передает в собственность другой стороне (плательщику ренты) имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)).
В ГК РФ предусмотрены три вида ренты: во-первых, постоянная рента, при которой обязанность по выплате ренты устанавливается бессрочно; во-вторых, пожизненная рента, срок выплаты которой определяется сроком жизни получателя ренты; в-третьих, пожизненное содержание с иждивением - разновидность пожизненной ренты, при которой плательщик ренты обеспечивает удовлетворение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде и т.п.
Сторонами договора ренты являются плательщик ренты и получатель ренты. Получателями ренты выступают, как правило, граждане независимо от их возраста, трудоспособности, состояния здоровья, а постоянной ренты - также и некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности (общественные и религиозные организации, фонды и др.). Плательщиками ренты могут быть как граждане, так и юридические лица.
Предметом договора ренты может быть любое недвижимое и движимое имущество, в том числе денежные средства, кроме имущества ограниченного в обороте (ст. 129 ГК РФ).
Имущество, отчуждаемое под выплату ренты, может передаваться ее получателем в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно (п. 1 ст. 585 ГК РФ). В первом случае имущество отчуждается с условием не только предоставления периодических рентных платежей, но и передачи определенной денежной суммы. К отношениям сторон по передаче и оплате имущества в этом случае применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, - правила о договоре дарения постольку, поскольку иное не установлено специальными нормами главой 32 ГК РФ и не противоречит существу договора ренты (п. 2 ст. 585 ГК РФ).
Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.
Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству (ст. 586 ГК РФ).
При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.
При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (ст. 587 ГК РФ).
За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты.
Договор ренты относится к числу немногих гражданско-правовых договоров, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
Нотариальная форма сделки имеет особое значение: в соответствии с Основами законодательства о нотариате нотариус - уполномоченное должностное лицо - свидетельствует ее законность и соответствие воле сторон. Также он должен проверить личность участников сделки и указать дату ее заключения. Проверяя личность участников сделки, нотариус фактически исключает возможность спора в будущем о том, что лицо неправильно указано в качестве участника сделки, не имело права заключать сделку; фиксируя время заключения сделки, исключает возможность совершения сделки задним числом и связанных с этим споров. Оспаривание нотариально удостоверенной сделки сложнее, чем оспаривание сделки в простой письменной форме.
Договоры ренты, предполагающие отчуждение недвижимого имущества, должны удостоверяться по месту его нахождения, причем независимо от того, является оно жилым или нет. Удостоверение договоров об отчуждении этого имущества обязательно должно производиться нотариусом, на территории деятельности которого находится недвижимое имущество.
Несоблюдение нотариальной формы влечет недействительность договора ренты, такая сделка считается согласно ст. 163 ГК РФ ничтожной.
Помимо нотариального удостоверения договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).
В соответствии со ст. 584 ГК РФ договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации и будет считаться заключенным с момента ее окончания (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Из этого следует, что права и обязанности и получателя, и плательщика ренты возникнут только после государственной регистрации.
Для государственной регистрации договора ренты в учреждение Федеральной регистрационной службы необходимо представить следующие документы:
- заявления сторон договора;
- документ, удостоверяющий личность;
- договор ренты (не менее чем в двух подлинных экземплярах);
- правоустанавливающие документы получателя ренты на объект недвижимости;
- квитанции об уплате государственной пошлины за регистрацию договора – 1000 рублей (на получателя ренты и плательщика ренты);
- иные документы, представление которых предусмотрено законодательством РФ.
Лица, желающие заключить договор ренты, должны быть предельно осторожны при его оформлении. Они должны точно знать, какой договор заключают и каковы права и обязанности каждого. Необходимо внимательно ознакомиться со всеми условиями в договоре, чтобы избежать недоразумений в дальнейшем.
Ведущий специалист-эксперт
Осинниковского отдела УФРС по КО
Быковская Г.Н.
Город
